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关于印发安顺市不动产权籍调查方案(试行)的通知

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                                                                                            安府办函〔2017〕21号



各县、自治县、区人民政府(管委会),市各有关部门:
  《安顺市不动产权籍调查方案(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真抓好贯彻落实。


                                                                                                                                                                                               2017年4月1日        
  (此件公开发布)






                                                                                        安顺市不动产权籍调查方案(试行)

  权籍调查前置于不动产登记,规范和做好权籍调查,是确保依法、依规、实事求是确权发证的重要途径,不动产权籍调查成果一经登记,具有法律效力。根据《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》(国土资发〔2015〕41号)文件精神,为规范我市不动产权籍调查,按照便民利民原则,结合实际,特制定本方案。
  一、指导思想
  认真贯彻落实《不动产登记暂行条例》等不动产统一登记法律、法规及政策,建立完善我市不动产权籍调查体系和工作机制,规范有序推进不动产权籍调查工作,确保现有各类不动产权籍调查工作的平稳过渡,全面整合我市城镇房产与地产信息,推进房地产“落地挂宗”,实现不动产统一登记工作的顺利推进。
  二、工作目标
  不动产权籍调查工作遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则,依托贵州省国土资源厅不动产权籍系统,通过开展我市各县(区)范围内城镇建设用地及其房屋等不动产权籍修补测调查,查清城镇范围已登记的国有土地、房屋等建(构)筑物基本信息,解决不动产统一登记前,原不动产登记部门权籍资料缺失、调查成果差异与认定历史原因造成的不动产权籍合法性等问题,建立各县(区)域不动产权籍调查空间基础数据库,实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用,为不动产统一登记服务,满足不动产日常权籍调查,新增不动产首次登记,存量不动产变更、转移、注销等各类登记对权籍调查成果的要求。
  三、适用范围
  本方案适用于国有建设用地及其地上建(构)筑物等不动产权籍调查。宅基地、集体建设用地及其地上建(构)筑物权的权籍调查,由县(区)人民政府(管委会)参照本方案实施。
  四、工作内容
  不动产权籍调查以宗地为单位,查清宗地及其房屋等定着物组成的不动产单元状况,包括宗地信息房屋(建筑物、构筑物)信息等。
  (一)宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况。
  (二)房屋等建(构)筑物信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、建(构)筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分,还应查清其权利人、构(建)筑物名称、构(建)筑物数量或者面积、占用土地面积等。
  (三)根据目前我市不动产权籍成果管理现状,组织开展不动产权籍修补测调查和依权利人申请日常权籍调查。
   五、工作要求
  县(区)人民政府(管委会)要加强组织领导,明确各有关业务部门的工作职责,依法调查,确认权属,建立完善县(区)域城镇范围不动产权籍调查空间基础数据库。市不动产登记中心和市房屋产权管理处依据职责承担相关工作。
  六、技术路线与方法
  (一)主要技术依据。土地利用现状分类(GB/T21010)、地籍调查规程(TD/T 1001-2012)、房产测量规范(GB/ T17986.1)、《不动产登记暂行条例 》(国务院令第656号)、《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》(国土资发〔2015〕25号)、《贵州省土地管理条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)、《不动产权籍调查技术方案(试行)》、《不动产登记操作规范》。
  (二)技术路线。以地籍调查和房产测绘调查成果为基础,以宗地为单元,以满足不动产登记要求为出发点,最大限度利用已有不动产权籍调查成果资料,采用现有含坐标的城镇地籍图(或城镇地籍数据库)、高分辨率影像图等图件,前期不动产审批、交易、竣工验收、房产及土地登记资料等成果。通过内外业核实、实地调查测量方法,开展不动产权属调查和不动产测量等工作。依托贵州省不动产权籍系统,建立县(区)域城镇不动产权籍空间基础数据库,并依权利人申请开展日常不动产权籍调查,及时更新数据库。
  (三)调查基本方法。
  1.不动产单元的设定与编码。依托贵州省不动产权籍系统,通过对县(区)地籍区和地籍子区的划分,按照《不动产单元设定与代码编制规则(试行)》的要求,设定不动产单元,编制不动产单元代码(不动产单元号)。
  2.不动产权属调查。采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查,查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容,确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。(1)权属来源资料完整合法的不动产权属调查。对不动产前期出让、审批、转让交易、竣工验收等行政管理中经相关行政职能部门或授权机构一致确认的,且符合法定权属来源的不动产权属调查,其成果主要采用内外业核实的调查方法,确认权属来源合法、界址清楚、面积准确。(2)权属来源资料缺失、不完整的不动产权属调查。对不动产出让、前期审批、转让交易、竣工验收等行政管理中相关行政职能部门或授权机构法定权属来源依据部分缺失,或各行政职能部门之间出具的权属证明材料不一致的不动产权属调查,主要采用外业核实、调查的方法,查明不动产基本情况。(3)对无权属来源资料的不动产权属调查。主要采用外业调查的方法,查明不动产基本情况。(4)对于权属来源资料缺失、不完整,或无权属来源资料等不动产权属来源不清的,由县(区)人民政府(管委会)依据各个历史时期的法律、法规,按程序确认权属,相关资料作为权属来源依据,具体确认办法由各县(区)人民政府(管委会)另行制定。
  3.不动产测量。统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性,在确保不动产权益安全的前提下,依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式,因地制宜,审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法,确保不动产单元的界址清楚、面积准确。(1)对城镇区域的建设用地,宜采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积,实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积。(2)对于分散、独立的建设用地,可采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积,也可采用图解法测量界址点坐标。采用图解法的,应实地丈量界址边长和房屋边长并采用几何要素法计算土地面积和房屋面积。
  七、调查程序
  不动产权籍调查程序分为准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查、成果整理归档。
  (一)准备工作
  根据不动产权籍调查任务,授权委托的调查机构应做好收集、整理和分析所调查的不动产登记、抵押、查封、权属来源、交易、控制点坐标、界址点坐标等相关资料(包括图件、表格、数据和文件等),制定调查方案,发放指界通知书,计算测量放样数据等工作。不动产登记和管理的资料分散于不同部门的,调查机构应携带不动产权籍调查资料协助查询单到国土、房产、规划、档案等部门进行查询、核对获取被调查对象的档案资料和数据,查询部门应出具证明或在资料复印件上加盖档案资料专用章,涉及查询的部门(单位)应积极给予协助配合提供相关资料。
  (二)权属调查
  权属调查工作的主要内容包括核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不动产单元草图、收集整理不动产权籍来源证明材料,填写《不动产权籍调查表》等。对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况,应现场记录并拍摄照片。
  1.核实确认不动产的现状。根据调查材料和档案资料查询结果,核实确认不动产的权属现状,对界址是否发生变化进行确认,据此确定权属调查的具体方法。界址是否发生变化的具体情形如下:(1)新设界址和界址发生变化的情形:征收或征用土地;城镇改造拆迁;划拨、出让、转让国有土地使用权;权属界址调整后的宗地,土地整理后的宗地重划;宗地的界址因自然力作用而发生变化等;由于各种原因引起的宗地分割和合并。(2)界址不发生变化的情形:转移、抵押、继承、交换、收回土地使用权;整宗违法不动产经处理后的变更;宗地内地物地貌的改变,如新建建筑物、拆除建筑物、改变建筑物用途及房屋翻新、加层、扩建、修缮等;精确测量界址点的坐标和不动产单元的面积;权利人名称、不动产位置名称、不动产用途等的变更;不动产所属行政管理区的区划变动(县市区、街道、街坊、乡镇等边界和名称的变动);权利取得方式、权利性质或权利类型发生变化。
  2.新设界址与界址发生变化的不动产权属调查。按不动产现状确认的结果,对新设界址与界址发生变化的情形,依不动产的类型,其权属调查方法为:(1)房屋的权属调查方法按照《房产测量规范》(GB/T 17986.1)执行,并填写相关的不动产权籍调查表。(2)其他土地的权属调查方法按照《地籍调查规程》(TD/ T1001)执行,并填写新的不动产权籍调查表。(3)对土地权属来源资料中界址不明确,或界址发生变化的,应当组织本宗地和相邻宗地权利人进行指界;无土地权属来源资料的,依据有关法律、法规及政策核实为合法拥有或使用的土地,可由双方协商或根据实际利用状况、地方习惯进行指界。指界过程中涉及违约缺席指界的,按照《地籍调查规程》(TD/T 1001-2012)中关于违约缺席指界的有关规定办理。指界时发现存在土地权属争议的,权籍调查工作终止,并及时将有关权属争议情况及争议处理的法定程序书面告知申请人。
  3.界址未变化的不动产权属调查。依据不动产现状确认的结果,对界址未发生变化的情形,应先确定是否需进行实地核实调查,再分别按以下方法进行处理:(1)如不需要实地核实调查,则在复印后的原不动产权籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章,并填写新的不动产权籍调查表,不重新绘制草图。(2)如需要实地调查,应先实地核实调查后,依不同情形,进行处理。发现不动产权属状况与相关资料完全一致的,按界址未变化的不动产权属调查第(1)种方式处理。发现不动产权属状况与相关资料不一致的,应在原不动产权籍调查表上用红线划去错误内容,标注正确内容,并填写新的《不动产权籍调查表》及《安顺市不动产权籍审核申请表》。发现原界址边长或房屋边长数据错误的,应在原草图的复印件上用红线划去错误数据,标注检测数据,重新绘制草图,并填写新的《不动产权籍调查表》及《安顺市不动产权籍审核申请表》。对不动产权属来源资料合法,界址明确,经实地核实界址无变化的宗地,不再重新组织指界,可直接利用已有资料成果填写《不动产权籍调查表》。
  (三)不动产测量
  不动产测量的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。
  1.控制测量。对土地及其房屋等定着物,控制测量的技术、方法和精度指标按照《地籍调查规程》(TD/T1001-2012)执行。
  2.界址测量。(1)应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件选择界址测量的精度。对同一权籍要素,如果技术标准之间的精度要求不一致的,应以精度要求高的规定为   准。   (2)依不同的界址点精度要求选择不同的界址点测量方法。具体的测量方法和程序按照各行业现行技术标准执行。
  3.宗地图和房产分户图的测制。不动产权籍图包括地籍图及不动产单元图等,其中不动产单元图主要包括宗地图和房产分户图(房产平面图)等。(1)宗地图的测制。以现有地籍图为工作底图测绘宗地内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素,并编制宗地图。测绘方法按照《地籍调查规程》(TD/T1001)执行。(2)房产分户图的编制。以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为工作底图绘制房产分户图。房产分户图的编制要求和内容参照《房产测量规范》(GB/T17986.1)7.3的规定,按照“房产分户图样图”要求执行。
  4.面积计算。(1)宗地面积计算。根据实际情况可采用解析法或图解法计算宗地面积。宗地面积变更按照《地籍调查规程》(TD/ T1001)执行。(2)房屋面积测算。房屋面积测算方法按照《房产测量规范》(GB/T 17986.1)执行。
  5.不动产测量报告。不动产测量报告主要反映技术标准执行、技术方法、程序、测量成果、成果质量和主要问题的处理等情况,是长期保存的重要技术档案。
  八、成果要求和数据入库归档
  (一)成果要求与审查
  成果主要包括文字成果、表格成果、图件成果。具体为不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、房产分户图等。
  审查内容包括以下六个方面:一是调查程序是否规范,即权属调查、测量、成果审查、整理归档等是否按照本方案及相关技术标准实施;二是调查成果是否完整,即测绘资料、权属资料、图件和表格资料等是否齐全,是否一致;三是调查成果是否有效,包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等;四是调查成果格式是否符合规定要求;五是调查成果是否正确保持宗地及其房屋等定着物之间的内在联系;六是宗地图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。
  审查方法。主要采用室内外复核的方式审查不动产权籍调查成果。(1)应充分利用现有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。(2)将调查机构提供的宗地图和房产分户图的电子数据导入现有的权籍空间数据库,查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。(3)对权籍空间要素,如室内无法判定其是否正确,应实地查看。(4)对未通过调查成果审核的,应责成调查机构补充完善资料,直至成果合格为止。
  (二)数据入库
  不动产权籍成果入库和地籍图更新。调查成果通过审查后,负责审查的部门(单位)应将审查成果提交成果管理机构并录入不动产权籍调查数据库,确保“落地挂宗”,建立完善县(区)域城镇不动产权籍空间基础数据库。在开展日常不动产权籍调查工作中,对依申请人申请开展权籍调查,应出具《不动产权籍调查成果确认单》,在完成不动产登记后,及时更新并录入不动产权籍空间数据库和不动产登记数据库。要加强数据系统运行、维护和更新工作,实现不动产权籍调查信息的共享和成果利用。
  (三)成果归档
  不动产权籍调查成果应按照统一的标准和规定开展整理、立卷、组卷、编目等工作并提交不动产登记机构档案管理。
  九、其他相关问题
  (一)权籍调查工作中发现原有宗地测绘、房产测量等成果不准确或存在错误的,应当在权籍调查相关表格调查记事栏中如实记载。
  (二)建筑物区分所有权业主共有部分调查表的有关内容,应当结合房产实测和规划部门用地规划指标、红线图成果审核的有关房产数据填写。
  本方案自印发之日起执行。









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